Rohan City B

autorský popis projektu

zdroj: https://sekyragroup.cz/pages/developersky-projekt-praha8-rohan-city-1

V první fázi první etapy projektu Rohan City v lokalitě naproti karlínské Invalidovně již byly dokončeny čtyři bytové domy s 220 byty. Domy nazvané Diamanty Karlín navrhla světově uznávaná architektka Eva Jiřičná se svým studiem AI DESIGN. Autory dalších domů nazvaných Riviéra Karlín jsou architekti z EBM Expert. Rezidenční část doplňují dvě architektonicky výrazné kancelářské budovy od Evy Jiřičné (ARCHÉ) a Jakuba Ciglera (A2). Administrativní objekty mají sloužit také jako protihluková bariéra rušného Rohanského nábřeží.

Budova ARCHÉ již byla dokončena a část prostor v ní zvolila jako své sídlo i společnost Sekyra Group. Projekt na administrativní budovu A2 odkoupila pro své budoucí sídlo banka Creditas. Objekt by měl být dokončen do roku 2027. Součástí první etapy projektu Rohan City budou ještě dvě luxusní rezidenční věže Vision Karlín s jedinečnými výhledy, které vycházejí z návrhu architektky Evy Jiřičné a Petra Vágnera.

studentská recenze projektu

Alžběta Hofmanová, 12/2025 U6 2025 – Praha – město pro každého? Dostupné bydlení

Rohan City B: ambice versus realita veřejného prostoru

Projekt Rohan City B se nachází na velmi hodnotném pražském území v blízkosti Vltavy a Karlína. Cílem projektu mělo být vytvoření rostlého města s různorodým architektonickým otiskem a vytvoření živé udržitelné a pestré čtvrti.

Projekt obsahuje čtyři bytové domy a dvě kancelářské budovy nazvané Arché a A2, které zároveň slouží jako protihluková bariéra vůči dopravní zátěži z přilehlé komunikace. Kombinace rezidenčních a administrativních budov, doplněná i o některé obchody a služby má vytvořit město krátkých vzdáleností, kde je možné žít „plnohodnotný život“ v rámci jedné čtvrti. V blízkosti projektu má být vystavěna i nová základní škola pro cca 800 dětí.

Jednou ze silných stránek projektu je určitě jeho poloha. Území se nachází v blízkosti centra Prahy, stanice metra B, několika tramvajových linek a cyklostezky podél Vltavy. Podél řeky má být v budoucnu realizována široká pobřežní promenáda, která propojí novou čtvrť s okolními parky a řekou.

Problematické ale je, jak projekt pracuje se samotným místem a se svou otevřeností vůči okolí. Místo, aby starý Karlín nějakým způsobem obohatil a stal se jeho plnohodnotnou součástí, uzavírá se do sebe skrze vyvýšené partery, oplocené zahrady a jiné vizuální bariéry, je vizuálně i fyzicky neprostupný. To odporuje developery deklarované snaze o důrazu na veřejný prostor (Sekyra Group, Vítejte v nové čtvrti Rohan City).

A přestože developer říká, že: „Rohan City má ambici stát se novým zeleným srdcem Prahy. Až polovinu ploch budou podle plánů tvořit parky a veřejná prostranství.“ (Sekyra Group, Vítejte v nové čtvrti Rohan City), velká část je privatizována ve formě malých předzahrádek, polosoukromých prostor, nebo jiným způsobem neveřejných prostor. Opravdu veřejné prostory působí spíše jako prázdné mezery mezi budovami a ne jako místa, ve kterých by mohl fungovat jakýkoliv komunitní život. Mobiliář na místě téměř úplně chybí. Hřiště, které spojuje development s promenádou podél Vltavy, nevlídně vítá občany Karlína cedulí „soukromý pozemek, neveřejné hřiště“.

Velkým zklamáním je chybějící sociální mix projektu. Projekt nezahrnuje dostupné ani sociální bydlení, což však vyplývá spíše z chybějících regulačních požadavků města než z koncepčního selhání návrhu. Plusem je, že projekt nabízí i nemalé množství bytů s většími dispozicemi. Byty jsou ale cíleny na lidi s vyššími příjmy, prodávají se za více než 200 000 Kč/m2. Na takto hodnotném centrálním území by bylo určitě žádoucí nabídnout různorodější skladbu bytů pro udržitelnější sociální mix obyvatel, aby nedocházelo k gentrifikaci a proměně identity starého Karlína.

Závěrem lze říci, že Rohan City B je projektem nevyužitých příležitostí. Přestože ambiciózně slibuje „zelené srdce Prahy“ a živou čtvrť krátkých vzdáleností, v realitě naráží na limity ryze komerčního developmentu. Urbanistická struktura, která se skrze bariéry a privatizaci parteru uzavírá do sebe, spíše než integraci s Karlínem vytváří exkluzivní enklávu. Absence sociální diverzity a skutečně inkluzivního veřejného prostoru tak proměňuje projekt v esteticky kvalitní, ale sociálně sterilní celek. Pokud má být Rohan City skutečným přínosem pro město, a ne jen luxusní adresou u řeky, musí budoucí etapy přehodnotit vztah mezi soukromým vlastnictvím a veřejným zájmem.

studentská recenze projektu

Sylva Javůrková, 12/2025 U6 2025 – Praha – město pro každého? Dostupné bydlení

Stavíme PRO Prahu? ANO či NE?

Rohan City projekt je urbanistickým projektem, který je součástí dlouhodobé koncepce nové městské čtvrti na pražském Rohanském ostrově. Projekt byl zahájen v roce 2012, tomu však předcházela zhruba třináctiletá přípravná fáze. Realizace měla být na základě soutěže zahájena v roce 2018-2019, ve skutečnosti k ní však došlo teprve v roce 2021.

Rohanský ostrov býval jako jeden z mnoha ostrovů součástí řečiště Vltavy a sloužil do poloviny 19. století jako přístav. Později bylo kvůli splavnosti koryto Vltavy přesunuto blíže k holešovickému břehu a ostrov byl připojen ke Karlínu. V lokalitě se rozvíjela průmyslová výroba a určitou zajímavostí je, že v 60. letech 20. století sem byla vyvážena zemina ze stavby první linky metra C a město snilo o novém olympijském stadiónu. Koncem 20. století bylo zřejmé, že by se lokalita, která přímo sousedí s charakteristickým a klimaticky příznivým prostředím řeky Vltavy, měla přetvořit v atraktivní místo, které je součástí urbanistické struktury města. Výzvou bylo provázat požadované funkce s krajinou starého Karlína, který byl roku 2002 významně ovlivněn 500letou povodní, a současně lokalitu adaptovat požadavkům moderní čtvrti, stavěné v bývalém řečišti Vltavy a tedy v záplavové oblasti.

Projekt Rohan City je rozdělen do více fází, nazvaných Rohan City A a B. Celková koncepce usiluje o začlenění nové městské čtvrti do stávajícího různorodého kontextu původní zástavby, nového developmentu a břehové krajiny. Potenciálem pro rozvoj území bylo jeho provázání s protilehlými Holešovicemi pomocí nového Rohanského mostu, který byl postaven na základě architektonické soutěže. Dalším pilířem je provázání lokality s budovou staré Invalidovny, která je identitotvorným prvkem území spolu se Sudkovými a Kaizlovými sady. V okolí nové zástavby má později vzniknout park, který umí zvládat sucho i povodňové situace.

První realizovanou etapou developmentu je fáze B. Investorem je společnost Sekyra Group a.s. a Konsorcium Rohan s.r.o. Hlavním motivem je účast více architektonických studií, konkrétně se jedná o AI.Design s.r.o. Evy Jiřičné, EBM Expert s.r.o. a Jakub Cigler a.s. Vznikající dvě administrativní budovy s živým parterem odcloňují rušné Rohanské nábřeží. Jedna z nich nazvaná Arché – tedy prapůvod všeho – se stává novým sídlem společnosti Sekyra Group. Otázkou je však proč. Za těmito budovami byly navrženy rezidenční budovy, které si ve svých potřebách s vysoce veřejně exponovanými budovami spíše konkurují. Developer uvádí, že jeho cílem je variabilita tváře nové městské čtvrti a tvorba nového zeleného srdce Prahy jako ekologického a komfortního bydlení, které

se zakládá na koncepci města krátkých vzdáleností. Jeho další ambicí je vytvořit charakteristickou atmosféru domova, který je založen na specifickém vztahu řeky a města. A další výzvou je integrace developmentu do stávající, potažmo nově vytvořené struktury Karlína, kde prioritou je soudržné fungování všech zdejších komunit a sdílený veřejný prostor.

Otázkou zůstává, zda rezidenční budovy, které jsou primárně určeny pro vyšší střední třídu mohou tyto cíle naplnit. Sekyra Group uvádí částku necelých 100 milionů Kč, za níž je možné byt 5+KK o cca 350 m2, koupit. Při procházce zástavbou míjíme oplocené budovy se soukromými zahradami, potažmo parkovými prostory, které jsou výškově, či prostřednictvím bariéry, oddělené od okolních veřejných prostor. Jedná se tedy skutečně o nové adresy, které budou integrovány do stávající struktury města a stávají se odpovědí na nedostatečnou nabídku dostupného bydlení v metropoli?

studentská recenze projektu

Johana Trojanová, 12/2025 U6 2025 – Praha – město pro každého? Dostupné bydlení

Rohan city – urbanismus na hraně

Diamanty Karlín a Riviéra Karlín představují ambiciózní vstup do rychle se proměňujícího území Rohan City, nacházejícím se na území bývalého Rohanského ostrova v Praze. Projekt vyniká skvělou polohou na dosah centra, metra, tramvají i budoucí lávky či promenády podél řeky, čímž – alespoň čímž – alespoň jeden z hlavních předpokladů udržitelné městské čtvrti, kterou je výborná dopravní dostupnost a napojení na veřejnou vybavenost _[1. Právě zde se však napětí mezi marketingovými sliby developera a reálným urbanistickým řešením stává nejzřetelnějším.

Developerská prezentace investora Sekyra Group, autora rozsáhlého urbanistického projektu Rohan City, staví na obrazu bydlení v blízkosti centra i zeleně, s výhledem na Vltavu a pražské panorama. Hodnocená etapa Diamant Karlín a Riviéra Karlín, navržená architektonickou kanceláří Evy Jiřičné a Petra Vágnera (AI – Design), zahrnuje 220 bytových jednotek převážně v osobním vlastnictví a představuje jednu z prvních realizovaných částí celé transformace Rohanského ostrova. _[2] Nabízí také, že byty v přízemí mají k dispozici předzahrádku a že domy jsou situovány na vyvýšených platformách „s cílem zajistit soukromí a bezpečnost“. _[3]

Nicméně toto uspořádání paradoxně znemožňuje vznik živého uličního parteru: domy na platformě oddělují obyvatele od ulice a znemožňují přirozené interakce, sousedské vztahy či otevřený městský život. Ulice se tak stává spíše koridorem pro vstup a výjezd než projevem městské soudržnosti. To je v kontrastu k rétorice urbanistického projektu, který deklaruje vznik „zeleného ostrova“ s novými parky, promenádou, volnočasovými plochami i pěší a cyklistickou infrastrukturou. _[4]  

Ve vztahu k tématu dostupného bydlení je situace ještě problematičtější. Projekt, alespoň podle veřejně dostupných informací, nabízí bytové jednotky od 1+kk do 3+kk či 4+kk do osobního vlastnictví, tedy spíše pro jednotlivce, páry nebo menší domácnosti, a současně se orientuje na prémiový segment. _[5] V kontextu rostoucí poptávky po dostupném a sociálním bydlení tak není patrné, že by projekt Praze přinášel jakoukoliv větší sociální diverzitu či nájemní bydlení s regulovanou cenou.

Klimatická a krajinářská složka projektu je – alespoň v dokumentaci – zastoupena: domy mají zateplení nad rámec norem, využívají dešťovou vodu pro závlahu zeleně a společné plochy mají kvalitně navržené zelené plochy. _[6]V reálném prostoru zůstává otázkou, nakolik tyto zelené plochy, stínění a další mikroklimatická opatření doopravdy fungují. Protože projekt jako celek vykazuje rozsáhlé zpevněné plochy, nevelkou rozmanitost rostlinných druhů a vzhledem k zástavbě na vyvýšené platformě se příroda s veřejným prostorem setkává spíše okrajově.

Adaptabilita funkčního využití objektů je rovněž omezená. Domy poskytují především rezidenční funkci, s některými komerčními jednotkami v prvním nadzemním podlaží, ale nepodporují mix funkcí s nájemními byty, sociálním bydlením, flexibilními prostory pro práci nebo komunitní aktivity. Urbanismus developmentu tak nevytváří sociálně-urbanistický systém, který by dokázal dlouhodobě reagovat na demografické ani ekonomické změny obyvatel.

Z těchto důvodů je Rohan City spolu s Diamanty Karlín a Riviéra Karlín projektem, který marketingově maximalizuje výhody lokality, ideální dostupnost, představy o výhledech na pražské panorama, komfortní interiéry a jakousi „zelenou“ prezentaci, ale v realitě minimálně přispívá k jejímu veřejnému životu, sociální diverzitě a skutečnému městskému kontextu. I když se jedná o významnou investici v mimořádně cenném území, její aktuální podoba zatím nepřesvědčuje o naplnění vizí investora o inkluzivním, propojeném a otevřeném městu a čtvrti. Nezbývá než doufat, že další fáze výstavby v rámci Rohan City přinesou důraznější odpovědi na otázky městotvornosti, sociální udržitelnosti a dostupného bydlení.

odkazy a zdroje

• zdroj informací: https://sekyragroup.cz/pages/developersky-projekt-praha8-rohan-city-1
  
• zdroj informací: Sekyra Group | Developerské projekty Praha
  
• zdroj informací: https://praha.camp/praha-zitra/projekt/rohan-city
  
• zdroj informací: Rohan City – A1, Praha 8 Karlín, Rohanské nábřeží | Prague Offices
  
• zdroj informací: Diamanty Karlín | Sekyra Group
  
• zdroj informací: Rohan City: Pro a proti chystanému projektu, který má vnést život na Rohanský ostrov – Flowee
  
• zdroj obrazové přílohy 1: Sekyra Group | Developerské projekty Praha
  
• zdroj obrazové přílohy 2: Prodej, Byty 2+kk, 61,7m2 – Praha 8, Riviéra Karlín – bazar – Hyperinzerce.cz
  
• zdroj obrazové přílohy 3: Rohan City – A1 | Sekyra Group
  
• zdroj obrazové přílohy 4: VR|SPACE
  
• zdroj obrazové přílohy 5: Diamanty Karlín | Sekyra Group
  
• zdroj obrazové přílohy 6: Riviéra Karlín | Sekyra Group
  
• zdroj obrazové přílohy 7: Rohan City – A1 | Sekyra Group
  
• zdroj obrazové přílohy 8: GALERIE: Výstavba Rohan City je skutečností. Sekyra Group položila základní kámen| FOTO 2 | e15.cz