Dva domy
autorský popis projektu
zdroj: https://www.dvadomy.cz/
DVA DOMY je nový prémiový rezidenční projekt společnosti Karlín Group, která stojí za transformací a novodobou érou pražského Karlína. Architektonický návrh pochází od mezinárodně uznávaného slovinského studia Bevk Perović Arhitekti. Ve spolupráci s partnery z Biskupství královéhradeckého vznikl výjimečný projekt nabízející 112 moderních a dispozičně zajímavých bytů, včetně rodinných jednotek, dvoupatrových duplexů a jedinečného střešního penthousu.
Součástí projektu jsou také velkorysé obchodní prostory orientované přímo do ulice Křižíkova s velkoformátovými výkladci, v sousedství známé Vitry a v jedné z nejživějších pražských rezidenčních čtvrtí s vysokou koncentrací mezinárodních firem. Rezidence tvoří dva domy – jeden orientovaný přímo do rušné Křižíkovy ulice, druhý otevřený směrem k vnitřnímu parku s výhledy na Vítkov. Byty jsou navrženy ve vysokém standardu a většina z nich disponuje balkony nebo terasami.
Projekt zároveň těží ze svého umístění v samém srdci Karlína, v docházkové vzdálenosti od Karlínského náměstí i stanice metra Křižíkova. Lokalita nabízí širokou škálu služeb a vybavenosti, od kaváren, designových obchodů, ateliérů a pekáren až po školy, kulturní prostory a parky. Karlín je živou, moderní a pestrou čtvrtí, kde se snoubí industriální dědictví s novou architekturou, platanové aleje s prvorepublikovými činžovními domy a mladá energie s historickou atmosférou.
Díky perfektní dostupnosti je odtud všude blízko – do centra města, na metro, na tramvaj, autem na magistrálu, do restaurací, barů, škol i sportovních zařízení – zároveň však nabízí klidnější charakter mimo turistický ruch historického jádra Prahy.
studentská recenze projektu
Natálie Doskočilová, 12/2025 U6 2025 – MĚSTO PRO KAŽDÉHO? DOSTUPNÉ BYDLENÍ
Karlín. Dva domy pracující s krajinou
Na místě, kde ještě v roce 1999 stál průmyslový komplex srdci pražského Karlína, dnes stojí rezidenční projekt nazvaný Dva domy. Návrh z dílny slovinského studia Bevk Perović Arhitekti ve spolupráci s developerskou společností Karlín Group vznikl roku 2020. Celá stavba pobíhala od začátku roku 2021 do konce roku 2022, a stavbou trvající necelé 2 roky se Karlín Group rozhodně nebojí chlubit. Dva domy získaly 2. místo v soutěži Estate Awards 2022 a byly součástí nominací dalších uznávaných soutěží. Mezi projektem a realitou, která z něj vznikla můžeme najít několik odlišností. Objekt obsahuje 112 bytů v dispozičním rozmezí 1+kk až 5+kk.
K výrazné demolici středu tohoto karlínského bloku, který je přesným příkladem obrovských karlínských bloků dosahujících až 250 metrů na délku došlo na přelomu tisíciletí. Budovy elegantně doplnily proluku, která vznikla v roce 2008 dostavbou nové zástavby v rámci projektu CORSO Karlín. Jméno Dva domy může být metaforou pro hmotovou členitost či vizuální fasádní rozdělení projektu z ulice Křižíkova. Z této hlavní ulice je objekt vizuálně rozdělen na dva objekty a příjemně navazuje na okolní zástavbu, jak napojením říms, tak využitím materiálů, které promlouvají k historii místa. I z pohledu okolo procházejícího člověka jsem měla pocit, že stavba hezky zapadá a nenarušuje okolní městskou krajinu.
Dva domy jsou rozdělený nejen materiálově, ale i hmotově. Díky tomu vzniká uprostřed budovy zelený vnitroblok navazující na tvar sousedící zástavby. Zmínku o soukromém rezidenčním prostoru plného zeleně potkáme v propagačních materiálech developera hned několikrát. Prostor, který se nachází v 1. nadzemním podlaží s přístupem z jižní fasády domu, by měl sloužit k rekreaci a zkvalitnění životního prostředí. Po osobní prohlídce domu jsme ale došli k zjištění, že rezidenční vnitroblok už je nějakou delší dobu uzavřen, neboť probíhají opravy problémových částí stavby.
Z dostupných půdorysů domu je zřejmé, že architekti uvažovali nad konceptem zelených střech. Ve výkresech byly zelené střechy navrženy na obou střechách obou domů. Tento koncept by určitě napomohly ke snižování městských tepelných ostrovů, nebo třeba i ke zvýšení biodiverzity. Realita je však taková, že střechy slouží čistě technickým zařízením (kromě střešního loftu) a jejich povrch je zpevněný, pochozí, bez jakékoliv zeleně. S povrchem střech úzce souvisí nakládání s dešťovou vodou, o které jsme bohužel nenašli bližší informace. Mezi technická zařízení, umístěná na střechách patří třeba rekuperace, kterou oceňuji jako správný krok směrem ke snižování uhlíkové stopy a zlepšování kvality životního prostředí. Na druhou stranu, domy jsou vytápěny čistě pomocí sytému plynových kotlů, což mi přijde jako krok zpět. Projekt byl navržen roku 2020, mohlo se tedy myslet na využití udržitelnějších energetických zdrojů než plynu.
Enviromentální výhodou, kterou projekt ne vlastním přičiněním získal, je jeho kontakt s prostorným zeleným vnitroblokem, který se nachází v srdci celého bloku. Realizovala ho společnost NAEV Karlín a vznikl v roce 2015 jako součást projektu sousedící kancelářské budovy. Výhodu dostaly Dva domy i marketingovou, Tato zelená plocha se stala silným prodejním heslem Dvou domů i v jeho marketingových materiálech. Fasádou do vnitrobloku se snaží navázat i na okolní kontext a z mého pohledu úspěšně. Na fasádě se objevují industriální prvky, které navazují např. na uhelný komín nacházející se přímo naproti ní. Vrchní patra fasády úspěšně navazují na sousedící moderní zástavbu.
Nikol Schmidtová, 12/2025 U6 2025 – MĚSTO PRO KAŽDÉHO? DOSTUPNÉ BYDLENÍ
Dva Domy – Architektura bez veřejnosti
Projekt Dva domy od ateliéru Bevk Perović Arhitekti, realizovaný developerskou společností Karlín Group, vzniká v prostředí, které je dnes místem proměny postindustriálního města. Pražský Karlín se z bývalé průmyslové oblasti stal rychle rostoucí čtvrtí a zároveň velmi atraktivní adresou. Dva domy do tohoto prostředí vstupují se snahou o citlivou práci s kontextem a doplnění stávajícího městského prostředí současnou architekturou.
Urbanisticky stavba přesvědčivě reaguje na měřítko tradičního karlínského bloku. Pro napojení na stávající zástavbu projekt půdorysně rozděluje dům na část uliční a část zahradní, kterými překonává výraznou hloubku sousedního domu. Mezi těmito dvěma částmi vzniká zahradní atrium, které je přístupné obyvatelům domu. Rozdělení uliční fasády na dvě barevně odlišné části udržuje rytmus okolní karlínské zástavby a zabraňuje dojmu monobloku. Použití cihelného obkladu lze číst jako vědomé rozhodnutí odkazující na industriální historii místa, nikoli pouhou stylizaci. Za kvalitní fasádní provedení byl dům oceněn v soutěži Baumit Fasáda roku 2023.
Stavba má 9 nadzemních a dvě podzemní podlaží, kde se jsou umístěna parkovací stání. V domě se nachází 112 bytů včetně dvoupatrových mezonetů a jejich počet je přiměřeně rozdělen od 1kk až po střešní apartmán. Největší procento zabírají byty velikosti 2kk a to 40% z celkového počtu. Následují byty 1kk s 27% a 3kk s 26%. Velikostně jsou tak předurčeny převážně pro jednotlivce a páry. Pokud byste si chtěli ale jeden z bytů pořídit, počítejte s vyšší cenou. Ta se pohybuje okolo 220 000Kč/m2
a v porovnání s průměrnou cenou nových pražských bytů se jedná o 40% nárust.
Mezi slabší stránky projektu patří podle mého názoru práce s veřejným prostorem a vytváření skutečně městotvorných vazeb. Navržený „aktivní parter“ je v současné době oxymóronem – prázdné nepronajaté prostory svou slepou fasádou uzavírají ulici a rozhodně nejsou nijak „aktivní“. Dům má navržen skrz celou svou hloubku průchod, který spojuje ulici s veřejným vnitroblokem. Přístup do něj však mají pouze pro místní rezidenti. Architekti tak z nejasného důvodu nevyužili možnost zpřístupnit vnitroblok alternativní cestou a jediný veřejný vstup do vnitrobloku je tedy nadále jen z boční pěší ulice.
Průchod vzájemně spojuje obě části domu a slouží jako přístup do soukromého zahradního atria v druhém nadzemním podlaží. Jeho využití je však v současné době výrazně omezeno technickými problémy konstrukce stropu atria, které vedly k jeho dočasnému uzavření. Zeleň se tak stává spíše marketingovým argumentem developera než plnohodnotným nástrojem klimatické adaptace domu. Tento dojem posiluje i absence zelených střech a omezená práce s dešťovou vodou, jež by byly u takového projektu a ceny bytů očekávatelné.
Projekt Dva domy lze hodnotit jako kvalitně navrženou stavbu, která respektuje historický kontext
i měřítko Karlína. Avšak důraz na soukromí a exkluzivitu potlačil vznik otevřených a živých míst, která by podporovala každodenní setkávání a městský život. Projekt tak město spíše formálně doplňuje, než aby se stal jeho aktivní a sdílenou součástí.
Timotej Slávik, 12/2025 U6 2025 – MĚSTO PRO KAŽDÉHO? DOSTUPNÉ BYDLENÍ
Dva Domy a dostupnost bydlení
Projekt bytového objektu Dva Domy bol postavený v roku 2022 v Pražskom Karlíne developerskou skupinou Karlín Group spoločne s Biskupstvím Královéhradeckým. Autorom projektu sa stali slovinskí Bevk Perović Arhitekti. Zámerom projektu bolo dotvoriť proluku karlínskeho bloku dvojicou „elegantných a nadčasových veľkomestských domov“. V rozhovore o developerskom projekte, diecézný ekonóm, vysvetľuje že Královéhradecké biskupstvo ako jeden z investorů, kladie dôraz na etický charakter investícií. Preto považovali za vhodné pridať projekt, vylučne vlastníckeho bývania v centre hlavného mesta, ktorý neponúka ani len podiel z bytov k či už nájomnému, alebo inak cenovo regulovanému typu bývania, ako súčasť ich post cirkevno-restitučnej investičnej stratégie. Vzbudzuje tak otázky či sa dá hovorit o etickom charaktere investice ak má inštitúcia, obecne spoločnosťou vnímaná ako dobročinná či altruistická, možnosť prispieť ku kríze dostupnosti bývania, rozhodne sa vytvoriť projekt s cenovo nedosažitelnými, možno tvdiť že špekulatívnýmí, bytmi. Podiela sa teda cirkev na komodifácií bývania, a to napriek jej vplyvu na chod spoločnosti, ktorý umožňuje danú krízu významne pozitívne ovplyvniť?
Zvoleným prístupom autorov k mestskému karlínskemu bloku a jeho tradičnímu měřítku bolo rozbiť navrženou hmotu domu a dom rozdeliť na dva. Do ulice Křižíková orientovať fasádu, ktorá má pôsobiť „prísne“, hlavne svojou materialitou a členitosťou, oproti ktorej ma fasáda, smerujúca k verejnému prostoru Corso Park Karlín pôsobiť „hravo“. Multifunkčný objekt ponúka aktívní parter pre komerčné prostory o rozlohe vyše 1500 m2 a celkovo 112 bytových jednotiek celkovej podlažnej plochy 10 000 m2. Dom obsahuje byty od „útulných“ 1+kk a 2+kk, cez „rodinné“ 3+kk, až po „velkorysé dvojpatrové duplexy“.
Na prvý pohľad sa môže zdať, že projekt reaguje a napĺňa požiadavky mesta. V dobe, keď otázka dostupnosti bývania je jednou z hlavných tém súčastnosti, by správa o novom bytovom dome v širšom centre hlavného mesta s etickým presahom mohla pôsobiť nádejeplne. Alarmujúce správy o dostupnosti bývania k roku 2025, ktoré aktuálny stav trhu ilustrujú na schopnosti obyvateľa s priemerným platom dosiahnuť na 60 m2 byt, uvádzajú 15,5 ročných platov. Projekt Dva Domy by podľa dostupných zdrojov ale vyžadoval na kúpu podobnej bytovej jednotky 19-24 priemerných ročných platov! Napriek tomu investor projektu oslavuje skutočnosť, že všetky bytové a tiež komerčné priestory sú predané. Trvalý pobyt má v objekte zapísaných len okolo 20 vlastníkov a vypis vlastníkov z katastru nemovitostí naznačuje, že skupina 10 jednotlivcov/spoločností vlastní viac ako 50 bytových jednotiek.
Otázkou teda ostáva, azda prejekt reaguje a napĺňa aktuálne potreby spoločnosti a prostredia, v ktorom vznikal. Alebo naopak obohacuje, napriek svojím kvalitám a potencialom, len malú skupinu ľudí a len prispieva k problému, ktorý dostal možnosť riešiť. Dá sa s istotou tvrdiť, že projekt neponúka žiadnu formu dostupného alebo socialneho bývania. A zdá se, že projekt je naopak práve súčasťou problému, ktorému Praha v otázke dostupnosti bývania čelí, tým že vykazuje znaky tzv. investičných bytov, a neposkytuje ani časť priestoru na bytom k prenajmu.
Kľúčovou otazkou je tiež či objekt, umiestnený v širšom centre mesta, obohacuje stavajúcu zástavbu a prispieva k verejnej vybavenosti. Návrh projektu nepochybne umožnuje, aby Dva domy fungovali jako stavba obohacující okolné priestranstvo. Realitou však je, že parter domu s veľkým potencialom využitia je od kolaudácie prázdny a nevyužíva sa. A napriek možnosti využívať komunikáciu v 1 NP ako pasážný prostup domom medzi ulicou Křižíková a verejne prístupným Parkom Corso, je prechod určený len obyvateľom domu.
Po zisteniach, ktoré vyplinuli z analýz projektu, prevažuje pocit, že stavba je len ďalšou v rade, súčasťou špekulatívneho trhu s bydlením. Ceny prostor sú bežnému človeku nedostupné, okolie stavby nie je o mnoho hodnôt obohatené. Projektu se však z architektonického hľadiska dá vytknúť len málo. Trpký pocit teda vyplýva z celospoločenskej frustrácie nad krízou bývania, ktorú projekt nepomáha riešiť, len k nemu pridáva.
Palina Charlionak, XX/20XX U6 2025 – MĚSTO PRO KAŽDÉHO? DOSTUPNÉ BYDLENÍ
Multifunkční projekt Dva domy
Multifunkční projekt „Dva domy“, situovaný v dynamicky se rozvíjejícím pražském Karlíně, stojí na zlomu dvou světů: pulzující městské třídy a klidnější zelené plochy ve vnitrobloku. Záměrem investorů a architektů z ateliéru Bevk Perović Arhitekti bylo vytvořit harmonický přechod mezi prací a bydlením, městem a parkem, naplňující ideály New European Bauhaus – evropská iniciativa zaměřená na kvalitní, udržitelně navržené a sociálně inkluzivní prostředí. Při hlubší kritické analýze a s ohledem na utváření míst pro lidi se však ukazuje, že ambiciózní vize naráží na limity, které směřují spíše k jedinečnosti a soukromí projektu než k otevřenosti a sdílení.
Urbanistické začlenění a práce s měřítkem jsou silnými stránkami projektu. Rozdělení uliční fasády do dvou vizuálně odlišných částí zachovává drobnější rytmus a lidské měřítko, čímž se stavba úspěšně integruje do stávající městské struktury. Odkaz na industriální historii Karlína je zřetelný v použití cihlových oblouků v přízemí, které fasádě dodávají materiálovou hloubku a character a zároveň mají i praktickou stínící funkci. Z perspektivy člověka, pohybujícího se pod nimi, ale působí megalomansky. Tento stísněný pocit umocňuje i kopec před okny přízemí do vnitrobloku, který vytváří vizuální bariéru, limitující kontakt interiéru s exteriérem.
Musím svou kritiku zaměřit též na parter domu, který je z hlediska vytváření kvalitního veřejného prostoru klíčový. Dům směrem do ulice působí uzavřeně a nepřístupně. Absence volného a zřetelného průchodu budovou brání přirozenému propojení ulice s vnitroblokem, což je promarněnou příležitostí pro oživení parteru a vytvoření nového městského propojení. Návštěvník musí vědět, že existuje nějaký boční vstup, aby se do vnitrobloku vůbec dostal.
Neaktivní přízemí tento problém dále prohlubuje. Jediná kancelář v přízemí, která po pracovní době zůstává prázdná, nepřináší do lokality potřebnou živost. Chybí zde drobný obchod, kavárna nebo jiná služba, která by napomáhala sociální interakci a celodenní vizuální kontrole okolí. Ekonomické důvody, jako je vysoká cena nájmu, zde pravděpodobně zvítězily nad ideálem živého a přístupného města.
Atrium a vnitřní zahrada Dvou domů představují z architektonického hlediska kvalitní prostor, který přivádí světlo do hloubky dispozice. Přechod mezi veřejnou a soukromou zónou je jasně definován. Problémem je však omezená přístupnost atria – obyvatelé uličního domu musí do něj projít přízemím domu a následně vystoupat do prvního podlaží druhého domu, odkud je zahrada přístupná. Atrium tak zůstává spíše exkluzivním architektonickým gestem pro úzký okruh uživatelů než skutečným komunitním prostorem, který by naplnil potenciál sdílení a „společnosti“ v duchu New European Bauhaus.
Závěrem lze konstatovat, že projekt Dva domy je po řemeslné i estetické stránce zdařilým příkladem současné architektury, která citlivě reaguje na historický kontext a měřítko Karlína. Projekt jednoznačně upřednostňuje soukromí a exkluzivitu svých uživatelů. Z hlediska širší urbanistické perspektivy však tato volba omezuje potenciál domu aktivněji se zapojit do veřejného života čtvrti. Nejde tedy o selhání návrhu, ale o vědomé rozhodnutí, které vymezuje charakter stavby spíše jako klidný a uzavřený prvek v dynamickém městském prostředí.
odkazy a zdroje
zdroj informací:
https://bevkperovic.com/project/rodbo-karlin-glasshouse/
zdroj informací:
https://www.bihk.cz/aktuality/zpravy/hospodarit-s-ohledem-na-vseobecne-moralni-zasady-13464
zdroj informací:
riverdiamondreality.cz/rezidence/dva-domy
zdroj obrazové přílohy 1:
https://riverdiamondreality.cz/wp-content/uploads/2020/09/IMG_5527.jpg
zdroj obrazové přílohy 3:
https://bevkperovic.com/wp-content/uploads/2022/08/01-rodbo.png
zdroj obrazové přílohy 4:
https://bevkperovic.com/wp-content/uploads/2022/08/01-rodbo.png
zdroj obrazové přílohy 5:
https://bevkperovic.com/wp-content/uploads/2022/08/04-rodbo.png
zdroj obrazové přílohy 6:
https://bevkperovic.com/wp-content/uploads/2022/09/03-rodbo-png.png
zdroj obrazové přílohy 7:
https://www.dvadomy.cz/temp/images/front/homepage/tile/012-_900x0_0.jpg
zdroj obrazové přílohy 8:
https://www.bihk.cz/aktuality/zpravy/developersky-projekt-dva-domy-dokoncen-13215